看待房地產(chǎn)后市的兩個視角

　　如何看待中國內(nèi)地房地產(chǎn)后市，最近有兩個有趣的視角，可供投資者玩味。

　　其一是從金字塔頂端望去，對地產(chǎn)的投資需求仍然強勁。據(jù)美林全球財富管理與凱捷公布的《2011年世界財富報告》，亞洲去年有330萬位高資產(chǎn)值個人。中國香港百萬富翁人數(shù)增長了33%,增幅為全球之首。這份報告定義的高資產(chǎn)值個人指的是金融資產(chǎn)至少為100萬美元的人，不包括應收賬款、消費品和主要住所。亞洲在百萬富翁人數(shù)上排在全球第二，超過歐洲的310萬位，僅次于北美的340萬位。亞洲將很快追上北美：去年亞洲百萬富翁人數(shù)增加了9.7%,而北美和歐洲的增幅分別為8.6%和6.3%.全球百萬富翁人數(shù)增幅最大的10個地方有6個位于亞洲。

　　值得注意的是，亞洲的富豪開始將更多的財富投資于房地產(chǎn)。2010年，全球高資產(chǎn)值個人平均有19%的財富投在房地產(chǎn)，而亞洲則有31%投資在了房地產(chǎn)。而在其他投資方向上，亞洲富豪25%的支出花在購買珠寶、寶石和手表上，全球平均水平為22%.16%用在了藝術品上，低于全球平均的22%.(以上數(shù)據(jù)不包括日本。)毋庸置疑，愛好地產(chǎn)投資的富人中很多是新晉的中國內(nèi)地富豪。雖然他們有大量海外地產(chǎn)可以選擇，但熟悉的城市仍然有強吸引力。他們會等待泡沫縮小，限制解除，市場再次開放。

　　其二是在金字塔底部觀察，北京推動的保障房建設計劃如期實現(xiàn)似乎可能將低收入群體的住房需求隔離保護，從而保障一個相對自由的商品房市場。不過，保障房建設的進度尚不能盡如人意。首先，政府承諾2011年開工建設1000萬套保障房，遠超2010年的590萬套。這意味著今年要建設大約5億平方米的住房，相當于2010年開工建設的新房總建筑面積的30%.但據(jù)計算，實際新房開工量只有800萬套。

　　再者，籌措建設資金也是難題。在總建設成本中，中央政府只能提供一部分，剩下的資金缺口要靠地方政府和企業(yè)來填補。而當前地方政府和企業(yè)預算緊張、投資意愿也并不強烈。況且，地方政府要支持保障房建設的資金卻要依靠出售商品房建設用地的收入。而根據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，今年前五個月土地出讓收入同比下降11%.最后，銀行對貸款給保障房建設缺少商業(yè)動機，尤其是公租房，租金收入在抵扣貸款利息和維護成本之后所剩無幾(當然，我相信北京會針對保障房建設放寬融資約束)。

　　問題是，旨在增加供應的保障房建設只能緩和商品房建設放緩對經(jīng)濟的負面影響，卻不是真正的新的增長點，也不能根本消除房地產(chǎn)泡沫的威脅。因為，問題不是供應不足，而是寬松貨幣政策導致了通貨膨脹，錢不值錢。盡管中國央行上調(diào)了利率，實際利率依然為負(通貨膨脹率4.9%,存款利率僅3%)。作為對沖通貨膨脹的傳統(tǒng)資產(chǎn)工具，行政限制只能暫時壓制，卻無法消解投資房地產(chǎn)的動機。有一個數(shù)據(jù)可以當作旁證：今年到目前為止，盡管中國央行加息，并出臺了嚴厲政策為樓市降溫，但房地產(chǎn)投資還在加速。據(jù)中國國家統(tǒng)計局估算，今年前兩個月，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增長了24.9%,達1.74萬億元。

　　一個內(nèi)部壓力巨大、急欲膨脹，卻被強行限制的泡沫會如何發(fā)展?很簡單，如果政府沒膽讓它破，投資者就有膽讓它變得更大，等著看。